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三線忙托底、二線打補丁、一線管市場 樓市調控分化加速
作者:麥卓友 2019-06-17 17:32 來源:21世紀經濟報道
[提要] 因城施策試點是否擴圍,試點城市房價調控目標如何落實,長效機制逐步建立的背景下限價等短效措施如何退出等,都值得關注。

★閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

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“止跌令”再現。

近日,湖北省恩施州恩施市房地產協會發布《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》,列舉了包括“高價備案低價開盤”等十類“擾亂恩施房地產市場開發秩序,不利于恩施房地產市場健康穩定發展”的做法,并要求相關企業采取切實可行的整改措施,糾正當前惡意競爭的市場亂象。

盡管此后恩施市房協和當地住建部門相關人員均向媒體解釋表示,這是房協出臺的“自律性文件”,但分析人士指出,此舉“托底”意味明顯。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,今年1-4月份,受易居研究院監測的三四線城市房價漲幅為9.7%,遠遠小于2017年的高位水平,同時也低于全國10.2%的平均水平。

另外,1到5月,三四線城市累計成交面積同比下降 13%,相比一線上漲42%,二線微跌1%,頹勢明顯。此類文件進一步體現了“穩房價”的概念,即房價過快上漲和過快下跌都不允許,而房價應該基于市場規劃和調控目標,在合理區間波動。后續預計三四線城市還會有各類穩定房價的做法。

不同城市調控分化加劇

恩施市房地產協會的文件列舉了十類“擾亂恩施房地產市場開發秩序、不利于恩施房地產市場健康穩定發展”的做法。

具體包括,“高價備案低價開盤,下調價格在800-1200元/平米之間;預售和銷售價格不同,降幅在300-500元/平米之間;有的樓盤整體價格較去年下滑200-500元/平米”等。

恩施位于湖北省西部,地處鄂、湘、渝三省(市)交匯處,屬于典型三四線城市。根據恩施州房地產業協會發布的市場報告,2018年度,恩施市新建商品住宅成交面積138.86萬平方米,與2017年同期相比上漲15.70%;新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米,與2017年度成交均價相比上漲23.59%,樓市可謂量價齊升。

這也刺激了當地開發商的開發熱情。數據顯示,2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方,近三年來首次高過銷售面積。

但好景不長,根據中國房地產業協會“中國房價行情”APP顯示,恩施市近一個月以來,新房與二手房成交價格分別下降了0.32%和1.58%。

聯系到文件中此次限制降價的做法,多位地產人士均向記者表示,此舉顯然有為當地樓市“托市”的意味。

這只是2019年房地產行業頻繁調控的一個縮影。中原地產研究中心統計數據顯示,5月份全國房地產行業調控高達41次,4月份達60次,2019年前5個月,房地產行業發布調控政策高達205次,與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

其中,調控分化的趨勢越來越明顯。21世紀經濟報道記者注意到,進入2019年以來,市場不時傳出有三四線城市發布樓市托底性質的政策。

近日,多家媒體報道稱南京市高淳區將放開限購,對外地購房者不再有社保或者個稅的要求。外地人在高淳區買房,只要持有南京市居住證,或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照,即可開具購房證明。2月,安徽阜陽被發現2019 年之后掛牌的土地出讓公告均取消限價條款。同一時期,廣東清遠也發文上調公積金貸款額度。

某房企在南京的負責人告訴21世紀經濟報道,由于高淳區遠離南京市主城區,實際上更適合作為一個單獨的三四線城市市場來看待,此前樓市表現一般。

同策咨詢研究總監張宏偉表示,對于三四線城市來講,2019年以來因為庫存壓力較大,市場銷售期拉長,房價回落預期明顯,樓市政策可能會迎來更多調整,寬松力度可能較大。

而在三四線城市忙于“托底”的同時,以蘇州為代表的一些熱點二線城市和強三線城市,則開始了新的一輪調控加碼。

近日,5月掛牌出讓土地建筑面積同比大幅上升43%的東莞,發布了新的土拍規則。要求土地拍賣報價達到最高上限后,將不再簡單采取“價高者得”的方式,而是使用“終次報價”規則,以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則,確定競得人。

此外,此前樓市火熱的蘇州,在5月中旬以來連續多次調控。房價漲幅同比連續在統計局70城中居首的西安,也在近期發文開始嚴查購房資格。

對此,華創證券認為,從去年后半年的地產嚴控到年初以來的精準施策,地方政府房市調控政策逐漸呈現分化趨勢,依據當地市場情況具體施為,地方政策更加富有彈性。

樓市調控總基調不變

盡管地方政策開始出現明顯的分化,但多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出,樓市調控的總基調沒有變化。

這首先體現在中央層面。在一季度樓市升溫苗頭顯現的背景下,4月19日中央政治局會議再次強調“房住不炒”。

此后,按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求,住建部在4月對6個城市進行預警提示的基礎上,又在5月對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

在融資渠道方面,5月17日銀保監會印發《關于開展 “鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》強調,商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地產融資。5月末,也有消息傳出,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。

這也使得5月房企融資數據明顯下降,通策研究院數據顯示,5月份40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,相較于4月,融資總額下降52.07%。

張宏偉認為,暫停發債的源頭來自于近期房企和土地市場的“反常”。

“3、4月份土地市場太火了,如果沒有監管,市場存在風險,預計房企融資后期會略有收緊。”張宏偉說。

“調控的大基調沒有變,3、4月樓市剛有‘小陽春’說法的時候,高層就再次強調‘房住不炒’,部分城市土地市場熱度較高,就收緊了融資渠道,顯示出穩房價穩預期穩地價的整體方向一直沒有變化。”一位東部房企高管人士向21世紀經濟報道記者表示。

上述高管人士表示,目前來看,調控政策趨向于多元化,限售限價限購政策、公積金政策和整頓市場秩序等調控手段頻出,在三四線可能會有“托底”嘗試,熱點二線城市“打補丁”的同時,政策已經相對嚴厲的一線城市,則在市場秩序整頓上,投入了比較大的精力。

21世紀經濟報道記者注意到,北京市住建委近日又查處了20家違規發布房源信息的房地產中介,2019年已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。

而對于后續的政策走向,上述高管人士表示,因城施策試點是否擴圍,試點城市房價調控目標如何落實,長效機制逐步建立的背景下限價等短效措施如何退出等,都值得關注。



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